Verbouwingsplan

Onder de term verbouwingsplan of restauratieplan vat Bouwadvies Groot Holland het complete traject van het maken van de plannen tot en met het begeleiden van de aannemer die de restauratie (of het groot onderhoud) uitvoert. Een restauratieplan bevat meestal de volgende stappen/onderdelen:

  • Programma van eisen
  • Bouwkundig rapport / Bouwkundige opname / Nulmeting
  • Bouwhistorisch onderzoek
  • Elementenbegroting
  • Bestek / Werkomschrijving
  • Bestektekeningen (digitaal)
  • Directiebegroting
  • Vergunningen
  • Aanbesteding
  • Begeleiding / Advisering
  • Oplevering

 

Om te komen tot een restauratie of groot onderhoud, gaat er een aantal stappen aan vooraf. Het restauratieplan volgt vaak nadat bij een bouwkundige inspectie door bijvoorbeeld de Monumentenwacht grote gebreken zijn geconstateerd, waarbij regulier onderhoud niet meer toereikend is.
Bouwadvies Groot Holland maakt restauratieplannen voor woonhuizen, kerken, forten, stations, watertorens en nog veel meer soorten objecten. (Waar in onderstaande tekst geschreven wordt over restauratie, kan ook groot onderhoud gelezen worden.)

 

Hoe komt een restauratieplan tot stand?

 1 Overleg: Nog voor de opdracht komt er een adviseur van Bouwadvies Groot Holland langs om door te spreken wat de plannen, wensen en eisen van de opdrachtgever zijn. Op basis hiervan wordt een offerte opgesteld voor de producten die Bouwadvies Groot Holland kan leveren. Na opdracht is er overleg tussen opdrachtgever en een bouwkundig adviseur van Bouwadvies Groot Holland, waarin het te belopen traject gedetailleerder wordt doorgesproken. Uw wensen en eisen worden vastgelegd in een Programma van Eisen.

2 Programma van Eisen: In het Programma van Eisen staan de uitgangspunten voor de restauratie. De te restaureren onderdelen en het beoogde kwaliteitsniveau zijn hierbij onderdelen welke een adviseur van Bouwadvies Groot Holland samen met u als opdrachtgever vastlegt.

3 Bouwkundige opname: Er wordt een bouwkundige opname gedaan van het gebouw of complex, met daaruit volgend de opnamestaat. Hierin staan alle onderdelen van het gebouw die met de restauratie moeten worden aangepakt met maten, materiaalsoorten en afmetingen. Deze rapportage geldt als uitgangspunt voor het vervolgtraject.

4 Kostenraming/elementenbegroting: naar aanleiding van de bouwkundige opname wordt een kostenraming opgesteld. Dit is een indicatie van de kosten voor de restauratie, opgesteld per eenheidsprijs, ook wel element genoemd. Deze begroting/raming geeft in grote lijnen de kosten weer van de werkzaamheden, zodat de opdrachtgever weet waar hij/zij rekening mee moet houden. Op dit punt in het proces kan men ook nog makkelijk sturen in de financiën: mocht nu al blijken dat dit het budget te boven gaat, kan er nog op onderdelen bezuinigd worden. Na het opstellen van het bestek en de tekeningen (zie hieronder) wordt in sommige gevallen de elementenbegroting verder uitgewerkt tot directiebegroting. Met de begroting kunnen offertes van de aannemers worden vergeleken.

5 Eventueel wordt een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. Dit omvat het zoeken naar de bouw-, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis van het gebouw, aan de hand van de vorm, de constructies, de gebruikte materialen en de afwerking. Het onderzoek brengt in kaart – onder andere aan de hand van bouwsporen en archiefonderzoek (kaartmateriaal, literatuur en archieven) – hoe de oorspronkelijke situatie was en welke veranderingen er in de loop der tijd zijn aangebracht. De mate van diepgang is afhankelijk van de onderzoeksvraag en -behoefte.

6 Het bestek is, samen met de tekeningen, het belangrijkste onderdeel van het restauratieplan. Het omvat een volledige omschrijving van de uit te voeren restauratie met tot in detail genoemd welke materialen er moeten worden toegepast, welke voorschriften moeten worden gevolgd en op welke manier de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Ook de van toepassing zijnde administratieve en juridische voorwaarden maken onderdeel uit van het bestek. Bouwadvies Groot Holland stelt het bestek op volgens de Stabu-methode. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen.

Voor kleinere werkzaamheden als het uitvoeren van onderhoud is een bestek niet noodzakelijk. Om heldere afspraken te kunnen maken kan een werkomschrijving hier al voldoende zijn.

Het bestek (of werkomschrijving) en de tekeningen worden gebruikt voor alle vervolgtrajecten: ze worden gebruikt voor het aanvragen van vergunningen, ze vormen het uitgangspunt voor de aannemer en zijn benodigd voor het financiële traject, zoals een Restauratiefonds-hypotheek.
In al deze trajecten kan Bouwadvies Groot Holland een rol spelen in de begeleiding.

7 Vergunningen: Met bovengenoemde stukken wordt de omgevingsvergunning (indien vereist) aangevraagd.

8 Aanbesteding / selectie aannemers: Bij een aanbesteding wordt contact gelegd met een aantal aannemers. Welke aannemers er worden aangeschreven, wordt in overleg met de opdrachtgever bepaald. De aannemers krijgen het bestek, de tekeningen en de overige benodigde stukken toegestuurd en worden uitgenodigd voor een rondleiding door het pand (aanwijs), waarbij ter plaatse wordt uitgelegd wat de bedoeling is. Naar aanleiding hiervan dienen alle aannemers een offerte in, die door Bouwadvies Groot Holland kritisch wordt beoordeeld. De adviseur brengt een gunningsadvies uit, waarna de opdrachtgever opdracht kan geven aan een van de aannemers.

8 Financiën: In enkele gevallen wordt een restauratie gefinancierd vanuit een Restauratiefonds-hypotheek van het Nationaal Restauratiefonds. Ook voor het aanvragen van zo’n hypotheek kunnen bovenstaande documenten worden gebruikt en kan Bouwadvies Groot Holland begeleiding bieden. Onderdeel van het aanvragen van een hypotheek is bijvoorbeeld een beoordeling van een ambtenaar van Bureau Monumentenpanden van de Belastingdienst. Een goede rondleiding door Bouwadvies Groot Holland van zo’n ambtenaar leidt vaak tot een positief resultaat.

U kunt ook de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten (voor rijksmonumenten) vooraf laten vaststellen. Dit voorkomt teleurstellingen achteraf.

9 Uitvoering werkzaamheden: Uiteindelijk leidt dit hele traject natuurlijk tot de werkelijke restauratie. De aannemer gaat aan de slag en zal het werk conform het bestek uitvoeren. Om er zeker van te zijn dat dit inderdaad gebeurt, kan Bouwadvies Groot Holland toezicht houden op de werkzaamheden. Hierbij worden de bouwvergaderingen en werkoverleggen gecoördineerd en genotuleerd, wordt het budget bewaakt (meer- en minderwerk) en wordt er tijdens het proces overleg gevoerd met de gemeente en eventuele overige partijen (zoals de constructeur). Als afsluiting wordt een oplevering gehouden en zal er worden gecontroleerd of alle opleveringspunten worden uitgevoerd.

In veel gevallen wordt ook maar een deel van bovengenoemde stappen doorlopen. Indien u geïnteresseerd bent in (een van) bovenstaande onderdelen of meer informatie wilt ontvangen wat voor u van toepassing is, neemt u dan contact op met Bouwadvies Groot Holland.